Tributação sobre aluguel de imóveis

Alugar um imóvel é uma ótima forma de obter renda passiva, mas muitos proprietários de primeira viagem não se atentam à parte tributária, o que pode gerar multas, autuações e até problemas judiciais. Compreender a tributação sobre aluguéis de imóveis no Brasil é fundamental para se manter em dia com a Receita Federal e garantir que o investimento seja realmente lucrativo. Este artigo detalha todos os aspectos tributários que envolvem a locação, desde a obrigação de declarar até as formas de reduzir legalmente o impacto dos impostos.

POR QUE É IMPORTANTE ENTENDER A TRIBUTAÇÃO DO ALUGUEL?

Muitos proprietários acreditam que o valor recebido pelo aluguel entra “limpo” como uma renda informal. Isso é um erro. A Receita Federal exige a declaração mensal e anual dos rendimentos de aluguel, e o descumprimento pode acarretar em:

• Multas e juros sobre o imposto não pago;
• Inclusão do CPF em malha fina;
• Ações fiscais e dificuldade de comprovação de renda futura.

A boa notícia é que, conhecendo as regras e utilizando os meios corretos, é possível se manter em conformidade e até economizar tributos.

QUEM PRECISA DECLARAR O ALUGUEL?

Pessoa Física

Se você é pessoa física e recebe aluguel de outro indivíduo, está obrigado a:

• Recolher mensalmente o imposto via Carnê-Leão (se o valor total superar a faixa de isenção);
• Declarar os rendimentos na Declaração Anual do Imposto de Renda.

Pessoa Jurídica

Se o imóvel está em nome de uma empresa, ou se a atividade de locação é feita de forma empresarial, a tributação segue o regime da empresa (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Real).

COMO FUNCIONA A TRIBUTAÇÃO PARA PESSOA FÍSICA?

1. Carnê-Leão Mensal

O Carnê-Leão é uma forma de recolher o IR mensalmente, obrigatório quando os rendimentos ultrapassam o limite de R$ 1.903,98 por mês (valor vigente em 2025, sujeito a atualizações).

Tabela Progressiva do IR (Pessoa Física – 2025):

• Até R$ 1.903,98 — Isento
• De R$ 1.903,99 a R$ 2.826,65 — 7,5%
• De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 — 15%
• De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 — 22,5%
• Acima de R$ 4.664,68 — 27,5%

2. Dedução de Despesas Permitidas

Você pode abater do valor do aluguel:

• Taxa de administração paga à imobiliária;
• IPTU e condomínio pagos pelo proprietário (se não foram repassados ao inquilino);
• Despesas com reparos e manutenções essenciais (desde que comprovadas).

Essas deduções reduzem a base de cálculo do imposto a pagar.

3. Recolhimento e Pagamento

O pagamento é feito por meio de DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) emitido pelo sistema Carnê-Leão. O vencimento é sempre no último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.

4. Declaração Anual (DIRPF)

No ano seguinte, os rendimentos devem ser informados na Declaração Anual de IR, utilizando os dados já lançados mensalmente.

COMO FUNCIONA A TRIBUTAÇÃO PARA PESSOA JURÍDICA?

A pessoa jurídica que explora atividade de locação paga tributos de acordo com o regime tributário adotado. Em geral, as empresas optam pelo Lucro Presumido para locação de imóveis.

1. Lucro Presumido

• Alíquota efetiva de impostos federais entre 11,33% e 14,53%;
• Incidem: IRPJ, CSLL, PIS e COFINS;
• Pagamento trimestral;
• Ideal para quem tem renda de aluguel superior a R$ 10 mil/mês.

2. Simples Nacional

• Pouco vantajoso para locação pura, pois a receita de aluguel entra na faixa de tributação máxima;
• Algumas atividades (como hospedagem) podem ser mais favorecidas.

3. Lucro Real

• Mais complexo, só vantajoso em grandes volumes ou quando há muitas despesas dedutíveis;
• Necessita contabilidade completa e auditorias.

QUAL FORMA JURÍDICA É MAIS VANTAJOSA?

Depende da renda mensal de aluguel:

• Até R$ 4.000/mês: melhor manter como pessoa física e usar deduções;
• Entre R$ 5.000 a R$ 10.000/mês: avaliar migração para empresa no Lucro Presumido;
• Acima de R$ 10.000/mês: abrir empresa pode reduzir carga tributária efetiva.

A decisão deve considerar também custos contábeis, obrigações acessórias e possibilidade de planejamento sucessório.

COMO FUNCIONA O REPASSE DE DESPESAS AO INQUILINO?

Muitas vezes, IPTU, água, luz, gás e condomínio são pagos diretamente pelo inquilino. Neste caso:

• O valor não entra no cálculo do IR do locador.
• Mas, se o proprietário paga e depois reembolsa, o valor deve ser incluído na receita.

Sempre guarde comprovantes e especifique no contrato quem paga o quê.

RENDIMENTO ISENTO OU TRIBUTÁVEL? QUAIS OS ERROS MAIS COMUNS

1. Achar que até R$ 1.903,98 mensais é sempre isento: se você recebe aluguel + outras rendas, o total pode ser tributável.
2. Não considerar aluguéis de imóveis compartilhados com outros proprietários: a divisão deve seguir a proporção da escritura.
3. Esquecer de informar aluguéis recebidos sem contrato escrito: ainda assim são tributáveis.
4. Misturar contas pessoais com contas da locação: o ideal é ter uma conta bancária exclusiva para recebimentos e pagamentos relacionados ao imóvel.

COMO FAZER UM PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO EFICIENTE

• Tenha um contador ou assessoria tributária, mesmo para pessoa física com vários imóveis;
• Centralize informações em uma planilha ou sistema de gestão de locatários;
• Use softwares da Receita Federal como o Carnê-Leão Web;
• Avalie se vale a pena criar uma pessoa jurídica para fins de locação;
• Tenha contratos bem redigidos que especifiquem os encargos do inquilino.

CHECKLIST DE OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS DO LOCADOR

Pessoa Física:

• Emitir recibo de aluguel (mensal);
• Calcular e pagar Carnê-Leão até o último dia útil do mês seguinte;
• Declarar valores na DIRPF anualmente;
• Guardar comprovantes de despesas dedutíveis;
• Segregar aluguéis recebidos por copropriedade.

Pessoa Jurídica:

• Escolher o melhor regime tributário (Lucro Presumido geralmente);
• Emitir notas fiscais quando necessário;
• Recolher IRPJ, CSLL, PIS e COFINS trimestralmente;
• Manter escrituação contábil;
• Declarar na ECF e outras obrigações acessórias.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Entender a tributação sobre alugueis é essencial para qualquer proprietário que deseja atuar de forma regular, segura e eficiente. Apesar de parecer burocrático, manter-se em dia com o fisco evita dores de cabeça e permite maior previsão financeira. Se você está iniciando no mercado de locação, comece simples: tenha um bom contrato, registre os recebimentos corretamente e conte com ajuda especializada quando necessário.