Para quem está alugando um imóvel pela primeira vez, uma das maiores preocupações é: e se o inquilino não quiser sair ao fim do contrato? Ou pior: se se recusar a sair mesmo inadimplente? O receio de não conseguir retomar o bem pode fazer muitos desistirem de colocar seus imóveis para alugar. Neste artigo, vamos explicar como funciona a retomada do imóvel locado, os direitos e deveres do proprietário, os tipos de contrato que influenciam na desocupação e as medidas legais cabíveis em caso de recusa do inquilino. Tudo com linguagem clara, objetiva e voltada para quem nunca fez uma locação.
CONCEITO DE RETOMADA DO IMÓVEL
Retomar um imóvel é o ato de o proprietário reaver a posse do bem após o término do contrato de locação ou em situações previstas em lei. É um direito previsto pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que também protege o inquilino contra despejos arbitrários.
A retomada pode ser consensual (com a saída amigável do locatário) ou forçada (quando o inquilino se recusa a sair e há necessidade de ação judicial).
TIPOS DE CONTRATO E SUA INFLUÊNCIA NA RETOMADA
1. Contrato com prazo determinado
- Tem uma data de início e fim definida (ex: 30 meses);
- O inquilino deve sair ao fim do contrato, caso haja notificação prévia do locador com ao menos 30 dias;
- Caso permaneça após o prazo sem contestação, o contrato se torna por prazo indeterminado.
2. Contrato por prazo indeterminado
- Não possui prazo de encerramento definido;
- Pode ser encerrado a qualquer momento, com aviso prévio de 30 dias por qualquer das partes;
- O inquilino tem o direito de permanecer por tempo indeterminado até que haja esse aviso.
FORMAS LEGAIS DE RETOMAR O IMÓVEL
A Lei do Inquilinato permite a retomada do imóvel nas seguintes situações:
1. Término do contrato por prazo determinado
- O contrato termina no prazo estabelecido e o locador não deseja renová-lo;
- Requer notificação com antecedência de 30 dias.
2. Despejo por falta de pagamento
- Caso o inquilino esteja inadimplente por mais de 30 dias;
- Cabe ação judicial com possibilidade de pedido de liminar.
3. Descumprimento contratual
- Modificações no imóvel sem autorização;
- Uso indevido (ex: fins comerciais em imóvel residencial);
- Atrasos constantes, danos, ou outras violações contratuais.
4. Necessidade de uso próprio do imóvel
- O locador ou seus familiares (ascendentes, descendentes) precisam ocupar o imóvel para moradia;
- Aplicável em contratos com mais de 30 meses ou contratos por tempo indeterminado.
5. Venda do imóvel alugado
- O novo comprador não tem obrigação de manter o contrato se ele não tiver sido registrado na matrícula do imóvel;
- Requer aviso prévio ao inquilino e tempo razoável para desocupação.
PASSO A PASSO PARA RETOMAR UM IMÓVEL
1. Verifique o tipo de contrato vigente
- Consulte o prazo e condições de encerramento previstas no documento.
2. Comunique formalmente o inquilino
- Envie uma notificação por escrito, com aviso prévio de 30 dias.
3. Acompanhe a entrega do imóvel
- Agende vistoria de saída;
- Verifique o estado do imóvel e identifique eventuais danos ou pendências financeiras.
4. Caso o inquilino não desocupe
- Reúna documentação (contrato, notificações, comprovantes);
- Procure um advogado ou imobiliária para iniciar ação de despejo.
COMO FUNCIONA UMA AÇÃO DE DESPEJO
Etapas:
- Ajuizamento da ação com pedido de liminar (caso aplicável);
- Citação do inquilino para desocupar o imóvel ou apresentar defesa;
- Decisão judicial, que pode ser imediata (liminar) ou ao final do processo;
- Cumprimento da ordem de despejo, com auxílio de oficial de justiça e, se necessário, força policial.
Prazos:
- Com liminar: desocupação em até 15 dias após a citação;
- Sem liminar: processo pode durar de 6 meses a 2 anos.
CUIDADOS AO PLANEJAR A RETOMADA
- Não combine verbalmente: tudo deve estar documentado;
- Evite pressão psicológica ou ameaças: isso pode gerar ações contra o locador;
- Jamais troque fechadura ou retire pertences do inquilino sem ordem judicial;
- Conte com apoio jurídico ou de uma imobiliária confiável.
CHECKLIST PARA RETOMADA SEGURA DO IMÓVEL
Antes do término do contrato:
- Verifique data de fim do contrato;
- Avalie a necessidade de retomar o imóvel (uso próprio, venda, reforma);
- Envie notificação escrita com 30 dias de antecedência;
- Agende vistoria de saída.
Se o inquilino não sair:
- Reúna documentação comprobatória;
- Contrate advogado para entrar com ação de despejo;
- Solicite pedido de liminar se aplicável;
- Aguarde decisão e acompanhe a execução da ordem.
FLUXOGRAMA DE RETOMADA DO IMÓVEL
- Fim do contrato ou motivo legal de retomada
↳ Análise documental - Notificação formal ao inquilino
↳ Prazo de 30 dias - Vistoria de saída com ou sem entrega do imóvel
↳ Se desocupa: encerramento amigável
↳ Se não desocupa: preparação para ação - Ação de despejo com ou sem liminar
↳ Citação do inquilino - Decisão judicial e cumprimento da ordem
↳ Retomada da posse
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A retomada de um imóvel alugado é um direito do proprietário, mas exige planejamento, formalidade e, quando necessário, suporte jurídico. Para quem nunca alugou, entender os mecanismos legais evita frustrações e prejuízos. O segredo é um contrato bem redigido, comunicação documentada e, acima de tudo, agir sempre dentro da lei.